Wycena nieruchomości
Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć rynku nieruchomości, efektywności inwestowania w działki gruntu i ich rozwoju. Wartość nieruchomości określamy na potrzeby indywidualnego inwestora lub jako środek trwały jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. W przypadku nieruchomości na cele mieszkalne najczęściej wyceniamy wartość rynkową. Cena to tylko jeden z elementów, który bierzemy pod uwagę. Nie bez znaczenia jest także stan prawny lokalu, stan techniczny i użytkowy oraz zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości.
Niezbędne przy wycenie lokalu mieszkalnego są następujące dokumenty:
- wypis z księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- zarys mapy ewidencyjnej,
- rzut lokalu,
- i inne.
Każdy, kto chce uzyskać opinię o wartości nieruchomości, może zlecić nam wycenę. Udział rzeczoznawcy majątkowego jest obowiązkowy np. w przypadku ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania.
Zasady wyceny nieruchomości
Technika wyceny nieruchomości uzależniona jest od m.in. celu wyceny, indywidualnych cech danego lokalu oraz dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Rzeczoznawca kieruje się zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz standardach zawodowych. Niekiedy określamy wskazany rodzaj wartości np. rynkową, wywłaszczoną lub zastosowanie konkretnego podejścia w wycenie.
Zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami („UGN”) w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej i innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach, przy czym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu zaś wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Wartość rynkową, z godnie z art. 151 ust. 1. UGN: "(…) stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
Zgodnie zaś z artykułem 152 UGN sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego.
Z kolei zgodnie z art. 153 ust. 1 UGN podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Zgodnie z zapisem zawartym w artykule 154 UGN wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.